시행사가 선정한 위탁관리회사의 변경

신규 분양받은 오피스텔에 시행사와 이미 3년간 위탁관리 계약을 체결한 위탁관리회사가 있다면?

 

시행사에게 관리권한을 부여하는 분양계약의 효력

분양계약에서 시행사에게 3년간 관리권한을 부여한다는 규정이 있는 경우에 관리단이 관리업무를 개시할 수 없는지

 

분양계약에서 공통적으로 관리에 관한 사항을 정하는 경우에 장래의 모든 구분소유자들이 관리에 관한 사항에 대해서 동의한 것이므로 시행사가 관리업무를 수행할 수 있습니다.

 

위탁관리계약 해지

그러나 관리단이 업무를 개시하게 되면 관리단 집회의 결의에 의해서 관리에 관한 사항을 정할수 있습니다. 따라서 관리단의 결의에 의해서 시행사와 체결한 관리계약을 해지할 수 있습니다.

시행사에게 부여된 권한과 의무에 의하여 구분소유자들의 의사와 무관하게 체결된 위탁관리계약은 민법상 위임계약에 해당하고, 위임계약은 계약에 특별한 규정이 없다면 당사자들이 언제든지 해지할 수 있습니다.

 

현실적인 어려움

그러나 현실적으로는 사실상 그 계약을 해지하기는 만만치 않은 것이 사실입니다.

왜냐하면 분양계약에서 또는 준공후 입주시 속칭 입주지원센터에서 각 분양호실로 등어가기위한 열쇠 또는 비밀번호를 부여받기위하여 작성하는 서류에 위탁관리와 관련된 동의서등에서 일정한 기간을 정하여 시행사 또는 해당 위탁관리업체에게 관리권한을 위임한다는 규정이 포함되어 있다면 사실상 그 기간 내에 시행사와 구분 소유자들 사이에 체결된 관리권한 위탁계약을 해지하기는 쉽지 않습니다.

관리위탁업체와 구분소유자간의 직간접 계약이 체결된 것으로 볼수 있기 때문입니다. 이러한 위탁계약을 해지하기 위해서는 관리단 집회의 결의가 필요한데, 시행사가 협조해주지 않으면 구분소유자들이 스스로 관리단 집회를 개최하여 결의하기 쉽지 않습니다. 또 관리단 집회를 통하여 위탁관리 계약을 해지하려고 하여도 그 위탁관리계약의 형식이 합법적이고 필요요건을 갖추었다면 일방적 계약해지를 통하여 발생할수 있는 위약금을 배상해야 할수도 있습니다.

 

따라서 시행사가 부당하게 관리권한을 행사하는 경우가 아니라면 분양계약에서 정한 기간 동안 시행사에 의해서 관리가 이루어지도록 하고, 관리단에서는 시행사의 관리업무를 제대로 감시하는 방안도 생각해 볼 수 있습니다.

다만 분양계약에서 정한 관리권한을 위탁한 기간이 합리적이지 않은 경우에는 분양계약서의 효력이 「약관의 규제에 관한 법률」에 반하여 무효라고 주장할 수 있습니다.

 

예방이 최선

그러나 더욱 현명한 방법은 요사이 서서이 붐이 일어나고 있는 형태중 하나로 수분양자들의 모임 카페를 결성하여 정보를 공유하고 시행사 또는 분양사에게 개별 구분소유자들을 대상으로 정보부재를 이유로 행하여 지는 각종 동의서나 확인서등의 작성을 감독하고 협상을 통해 구분소유자들의 자치적 판단에 의한 관리형태를 갖출수 있도록 사전에 준비하는 것입니다.

 

신규 분양 준공된 건물의 경우 초기에 건물하자보수, 미분양 잔여세대 미납 관리비 처리등 자칫 구분소유자들에게 불리하게 처리하고 시행사에게 유리하게 처리될수 있는 분야가 다분하기 때문입니다.