관리단의 의미와 구성 그리고 필요성

1. 관리단의 정의

일반 주거용 주택, 아파트 등이 아닌 오피스텔, 상가, 아파트형 공장 등 상업 및 사업 관련 시설과 사무실의 사용을 목적으로 건설된 10개 구분 분양 소유시설이상의 호실로 구성된 대단위 건물을 집합건물이라는 카테고리로 분류된다는 것은 익히 알고 계시리라 여겨집니다.

집합건물의 소유자 공통의 이익과 관련된 사항을 협의, 결정하고 집행하기위한 법적 대표권한을 갖는 기구를 관리단이라고 법률에서는 정의하고 있습니다.

 

  관리단의 명칭

법률에서 정의한다는 말은 ‘구분소유자 위원회’ ‘입주자 자치위원회’등 각 건물의 소유자들이 자체적으로 결정하여 지정한 명칭이 모두 통용된다는 의미입니다.

즉, 입주민 대표회의 라든가, 분양자 대의원 총회라든가 명칭이 중요한 것이 아니라 결성되는 과정상 필요한 요건을 갖추었는가 하는 점이 중요한 것입니다. 

 

2. 관리단의 의미

여기서 잠깐!!

 

관리단이라는 단어는 상황에 따라 약간은 다른 의미를 나타내게 되는데요. 

1. 한개의 집합건물의 소유자들 전체를 하나의 집단으로 인식한 이익 집단으로 보는 법률상 명칭인 '관리단'
2. 그 이익 집단의 대표들을 지칭하는 소유자 들의 모임회 회상및 기타 임원진을 지칭하는 일반적인 의미의 '관리단'

이렇게 두가지로 나누어지며 문맥의 전후사정을 인식하여 두가지중 한가지의 의미로 인식하는 눈치가 조금은 필요합니다.

 

광의의 관리단

여기서 이야기하는 보편타당한 관리단의 의미는 관리단 임원진들을 지칭하는 것으로 이해하시면 크게 무리가 없습니다. 왜냐하면 법률상으로는 어느 한건물, 특히나 소유구분이 명확한 세대가 10세대 이상되는 집합건물의 경우 입주 소유행위가 구성이 되면 별다른 절차와 행위없이도 그 소유자들이 모두 참여하는 의무와 권리가 있는 관리단이 당연히 형성된것으로  보기 때문이지요. 

 

협의의 관리단

그 관리단 즉 집합건물의 이익과 관리행위를 위하여 매번 전체가 모여서 의견을 도출하기 물리적으로 힘들기 때문에 이를 대표하기위한 결의 집행기구를 형성하도록 법률에서 그 절차와 요건을 지정해 놓았으며 이를 통해 선발되는 대표들을 관리인, 관리위원회 등의 명칭으로 그 형태와 구성에 따라 법률상 지칭하고 있으며 이를 일반적으로 관리단 이라고도 부르기도 합니다.

3. 관리단의 생성

그러므로 관리단은 자연발생적으로 생겨난 것이고 이의 출생신고가 총회를 통한 관리단 회장 또는 위원들 선출하는 것이라 보면되는 것입니다. 

 

단, ‘’구분 소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제 23조 제1항: 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분 소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다 는 법 조항 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다’는  1996. 8. 23일 94 다 27199 대법원 판결에 따라 그 명칭보다는 그 역할과 취지 그리고 설립의 절차가 중요한 판단 근거입니다.

 

관리단 형성의 형식과 절차

그럼 이 관리단은 어떤 형식과 절차로 설립되는 것일까요?

 

법조문의 표현이 다소 애매모호 하기도 하지만 법령의 표현은 ‘관리단을 설립해야 한다.’ 가 아니라 ‘관리단이 설립된다.’입니다. 즉 관리단은 별다른 설립절차 없이 구분소유관계가 성립되어 건물에 대한 공동관리의 필요가 생긴 때에 당연히 설립되는 자연발생 기관입니다. 따라서 관리단 설립을 위한 준비위원회 등의 구성이나 규약의 존재여부, 관리인의 선임, 구분 소유자의 동의 등은 관리단 설립의 요건이 아닙니다.

 

그러므로 일반적으로 알고 있는 관리단 총회를 통해 선출되는 관리인, 관리위원회 등이 관리단 그 자체가 아니며 관리단의 운영 효율화를 위한 임원진 선출 과정에 불과하다는 것입니다.

 

관리단의 구성원은 구분 소유자이며, 구분소유자 전원은 본인의 의사와 관계없이 법률의 규정에 의하여 당연히 구성원이 되며, 구성원이 될 것을 거부할 수 없습니다. 또한 구분소유자의 지위를 가지는 동안에는 탈퇴도 허용되지 않는 책임과 권리 그리고 의무가 함께 따른 다는 사실을 기억해야 할 것입니다.

4. 관리단의 의의

관리단 임원진의 구성이 필요한 이유는

1.    건물 유지 관리

2.    건물 관리비의 집행 효율화

3.    건물 내 외부 요인에 대한 법적 대응 등등

각 구분 소유자들의 자산을 지키기 위해 필요한 법적 대표권한을 집행하는 대의기관이기 때문입니다.

 

특히나 요즈음 집합건물 관리에 관한 법령이 점차 현실화, 강화되고 있는 상황 하에서 법원에 법적인 판단을 구하거나 지원을 받기위해 청구할 때 해당 관리단 임원단 (관리인, 관리위원회)이 적법한 절차에 따라서 합법적인 필수 요건을 갖추고 있는 것인지가 최종적인 법원의 판단 근거로 작용되고 있습니다.

 

9. 결론

따라서 모든 구분소유자 즉 수분양자은 각자의 권한이자 책임이며 의무인 관리단 총회에 참가하여 보다 합리적인 결과를 이끌어 낼 수 있도록 동참해야 할 것입니다.