관리단 집회의 종류와 소집절차 ① - 소집권자

집합건물의 살림살이를 계획수립, 결과 검토 및 이에 대한 적절성 의결 결정을 하는 필수 행사를 관리단 집회라고 합니다.

 

대부분의 사람들이 관리인과 관리위원회 선출을 위한 선거 과정만을 위해 2년마다 (# 법에 정한 관리인과 관리위원의 임기는 2년으로 한정되어 있습니다.) 개최하는 것으로 알고 있는데요. 이는 사실상 잘못 알고 계신 것입니다.

 

관리단 집회의 종류

정기 관리단집회와 임시 관리단집회

 

관리단집회에는 정기 or 임시 관리단집회가 있습니다.

 

정기 관리단 집회

 

관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 관리단집회를 소집해야 합니다.

정기 관리단 집회에서는 법 시행령 제6조 ⓷항에 명시한바 ‘관리인은 법 제32조에 따른 정기 관리단집회에 출석하여 관리단이 수행한 사무의 주요 내용과 예산ㆍ결산 내역을 보고하여야 한다.’고 되어 있습니다.

 

이를 정기 관리단집회라 합니다.

 

임시 관리단 집회

 

법적으로 합법하게 선발된 관리인의 존재 유무와 상관없이 관리인의 선출 및 규약의 제정, 관리윈원의 선출등 집합건물 관리를 위해 중요 사항들을 의결하는 절차를 임시 관리단 집회라고 합니다.

 

임시 관리단집회 소집이 필요한 시기

1. 신축 신규분양 건물

신축건물이 완공되어 50%이상 분양이 완료된 시점에서 신축건물의 전반적인 관리를 위한 체계를 수립하고 관리인을 선출하기 위한 임시관리단 집회를 소집하도록 정해두고 있습니다.

 

임시 관리단집회 소집권자

1. 개별 소유자 - 분양자 또는 시행사는 50%이상 분양이 완료된 시점에 그 개별소유자들에게 임시 관리단집회를 개최할 것을 고지해야하며 이때 개별 소유자들은 자발적으로 임시관리 단 집회를 개최하여야 합니다.
2. 분양자 또는 시행사 - 분양자 또는 시행사는 관리단 집회 개최 필요성에 대한 고지를 개별 소유자들에게 실행했음에도 불구하고 3개월 간 관리단 집회를 소집하지 않을 때는 임시관리단 집회를 소집하여야 합니다.

 

2. 관리인이 있는 경우

법적인 관리인이 선임되어 있는 경우는 그 관리인을 중심으로 관리단 집회를 소집하게 됨을 원칙으로 하고 있습니다.

 

임시 관리단집회 소집권자

1. 관리인 - 관리인은 필요하다고 인정할 때에는 법에 정한 절차와 형식에 따라 관리단집회를 소집할 수 있습니다.
2. 구분소유자의 5분의 1 이상 + 관리인- 구분 소유자 1/5 이상이 동의하여 관리단 집회가 필요하다고 판단한 경우 그관리단 집회의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 관리인에게 청구할수 있고 이때 관리인은 관리단집회를 소집하여야 하는 의무가 있습니다. (이때 관리인은 2주일 이내의 기일을 관리단 집회 기일을 정하여 소집하여야 합니다.) 다만 5분의 1에 해당하는 소집동의 정족수는 별도 규약을 통해 줄일수 있습니다. 
3. 구분소유자의 5분의 1 이상 + 법원허가 -  5분의 1이상의 구분소유자의 관리단 소집 청구가 있음에도 관리인이 1주일 내에 관리인이 소집통지 절차를 밟지 아니하면 소집을 청구한 구분소유자는 법원의 허가를 받아 관리단집회를 소집할 수 있습니다.

3. 관리인이 없는 경우

건축된지 오래된 건물 또는 시행사나 분양사가 임의로 법령의 테두리를 벗어난 규약을 강요하여 정기적인 관리단 집회를 재최하지 않고 임의로 관리하고 있는 건물들이 의외로 많은 것이 사실입니다. 서울 한복판에서도 '관리단 총회? 선거? 우리는 그런거 안해!!' 라고 하시는 건물들을 심심치 않게 볼수 있습니다. 대게 이러한 경우 집합건물 관리 법령 및 건물관리 관련 정보의 불균형과 소유자 및 실사용자(임차인)의 차이에 따른 무관심을 악용하여 사실상 개별 소유자 및 사용자의 권익이 침해당하는 사례를 보게 됩니다. 합법적인 관리 주체의 수립이 필요하겠습니다.

 

 

임시 관리단 집회 소집권자

1. 구분 소유자 1/5이상 - 새로 분양을 한 신축건물의 경우와 같이 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 1/5 이상은 소집청구를 할 관리인이 없기 때문에 관리인에게 소집청구하는 절차를 거칠 필요 없이 독자적으로 관리단집회를 소집할 수 있습니다.
2. 법원 - 만일 관리인이 없어 적법한 절차와 형식으로 건물이 관리되고 있지 않은 상태를 개선하고자 하는 개별 구분 소유자가 1/5이상의 소집동의를 모집하는 절차를 이행하기 어려운 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할수 있습니다. 이때 법원은 임시관리인을 선임하여 파견하여 주며 이 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 제24조제3항에 따른 관리인 선임을 위하여 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 합니다. 이 임시관리인의 임기는 선임된 날부터 법률 제24조제3항에 따라 관리인이 선임될 때까지로 합니다만, 정식 관리인이 선출되지 않는다면 2년간 정식 관리인과 동일한 역할을 하게 될수도 있습니다.