관리단 집회의 종류와 소집절차 ② - 소집권자별 차이점

관리단 집회에서 관리인 또는 관리위원을 선출하기위한 임시관리단집회를 소집하는 소집권자들이 상황에 따라 달라짐을 명확하게 인식하고 법적으로 정해져 있는 절차와 요건을 갖추어야 애써 개회하여 의결한 사항들이 무효화되는 불상사를 막을수 있습니다.

그런 상황별 소집권자들과 그 특이점을 한번 정리해 보겠습니다.

관리단 집회의 종류와 소집절차 ② - 소집권자별 차이점

관리단 집회의 종류와 소집절차 ② - 소집권자별 차이점

1. 소집권자별 장단점 정리

구분		내용	비고
관리인	장점	- 소집통지등 행정절차를 이행하기 쉬움
	단점	- 대부분 관리인 재선임을 목적으로하게됨으로 불협화음과 비협조의    위험성 존재 - 소집된 총회의 주관을 기존 관리인이 함에 따라 임시총회 소집 목적    달성에 어려움 존재
1/5이상 소집동의	장점	- 구분소유자들간의 공감대가 형성됨에 정식 관리인선임등이 용이함
	단점	- 개개인의 노력과 시간을 들여 동의를 모집하며 이를 증명함에 주의 - 총회 개최를 위한 소집통지를 하기위한 개별 구분소유자 주소 및 연    락처 확보가 어려움
법원의 임시관리인	장점	- 간편하며 신속함
	단점	- 정식 관리인 선임을 위한 추가적 절차 이행해야함 - 임시관리인 기간동안 정식관리인과 유사한 권한을 활용하여 입주      민,소유주와의 공감대없는 계약,정책을 실행하는 케이스 있음 - 소유주 및 임차인들의 자주적 집행과 차이 발생

 

2. 관리인이 소집하는 경우

1) 현 관리인의 임기가 도래하여 소집하는 경우

대부분 정상적으로 관리단이 형성되고 별다른 분란이 없는 경우이며 평화롭고 공정하게 주민들의 의견이 잘 도출될수 있도록 집회 참여를 독려하는 것으로도 충분한 민주적 절차로 여겨집니다. 

관리인이 전체 구분소유자 및 임차인의 연락처, 주소등을 확보하고 있으며 비축되어 있는 관리비에서 집회 준비에 필요한 비용을 활용할수 있으므로 진행에 무리가 없는 가장 바람직한 경우입니다.

 

2) 현 관리인이 임기도래전 교체를 위해 소집하는 경우

기본적으로 현 관리인의 관리 행태에 무언가 개선하고자 하는, 더 나아가 교체하고자하는 사실상 현 관리인의 반대세력의 소집 요청을 수행해야하는 상황입니다. 따라서 현 관리인의 입장에서 소집이 무산되고 소집되더라도 자신과 반대되는 의결이 도출됨이 반갑지 않은 것은 자연스러운 현상입니다. 예를 들어 대통령을 탄핵하고자 청원을 하면 일단 직위해제해놓은 상태에서 탄핵과 새로운 대통령 선출을 위한 선거가 집행되는 현 정부법안과는 대비되는 맹점이 형성되어 있음을 알수 있습니다. 

따라서 이런 상황에서 임시 관리인 총회를 추진하는 구분소유자들은 1/5 의 소집동의 정족수에 더하여 1/2이상의 관리인 선출을 위한 정족수 이상의 우호 세력의 모집과 공정한 선거관리를 위한 주민자치 선거관리 대책을 마련해 놓고 시행하는 주도 면밀함이 필요할 수 있습니다. 

 

3. 1/5이상의 구분소유자들이 소집동의하는 경우

1) 기존관리인이 있는 경우

위에서 설명한 관리인이 소집하는 경우에서 설명한내용과 동일합니다.

다만 1/5이상의 구분소유자들이 임시관리단집회를 요청할 경우 관리인은 1주일내에 전체 구분소유자들에게 임시관리단집회 소집을 통지하여야 하며 그 임시관리단집회 일정은 소집통지를 발송한 일자로부터 2주이내에 개최하도록 법령에서 정하고 있다는 점은 파악하고 계셔야 겠습니다.

 

2) 기존관리인이 없는 경우

법에서 정한바 1/5이상의 주민들이 정상적인 건물 관리를 위해 관리단 집회를 원한다는 객관적인 증거를 바탕으로 전체 구분소유자들에게 임시관리단집회 소집을 통지하는 법에서 정한 절차와 요건을 충족하는 관리단집회의 의결 사항은 법적으로 유효합니다.

다만, 관리인이 없는 상태에서 개별 구분 소유자들이 모여서 관리단 집회를 소집하게 됨에따라 전체 소유자들의 주소와 연락처를 파악하기 힘들고 1/5구분소유자들중 주도적으로 원활한 관리단 집회 진행을 관장할 책임자의 구분이 없는 상태에서는 법적인 관리단집회 의결사항을 도출하기 힘들수도 있다는 어려움이 있습니다. 

 

이를 다소간 해소할수 있는 방안중에 하나는 다음의 절차를 추천드릴수 있습니다.

1.  전체 구분소유자들의 모임체를 결성(단톡방, 인터넷카페)
2.  층별 대표자, 구획별대표자 선발하여 임시관리단집회 준비단 결성 (친목단체 고유번호증 교부)
3.  임시관리단집회준비단 명의의 은행 계좌 개설및 준비기금 모금
4.  결의하고자 하는 안건에 대한 여론 형성 및 1/5 소집동의 서명확보
5.  임시관리단집회 소집 및 절차진행

 

4. 법원의 임시관리인

법원의 임시관리인

 

1) 관리인이 없는 경우에만 해당

관리인이 없으나 나혼자서 1/5이상의 구분소유자들의 뜻을 모아서 임시관리단 집회를 소집하기 어려울 경우 구분소유자, 입차인, 분양자등은 법원에 임시관리인의 선임을 청구할수 있습니다.

이때 청구인의 규모는 중요하지 않습니다. 다만 관리인이 있어야하는 의무단지 규모임에도 관리인 없이 비정상적으로 관리되고 있다면 1명의 구분소유자라도 청구할수 있습니다.

 

따라서 가장 편하고 쉬운 관리인 선임 방법이라고 할수 있습니다.

 

다만, 법원에서 선임한 임시관리인의 의무가 6개월내에 임시관리단집회를 소집하여 선출된 관리인에게 인계하여야 하는 것이지만 대게의 경우 소집된 임시관리단집회에서 충분한 종족수를 달성하기 힘든 경우가 상당하며 이럴 경우 임시관리인 체제가 지속될수도 있습니다.

 

이는 관리인없이 관리가 되고 있는 건물의 대부분의 특이점은 집회, 선거, 관리인에 대한 관심이 없고 단지 월세만 잘받으면 된다는 안이한 인식을 갖고있는 구분소유자들이 많은 단지일 경우가 많기 때문입니다.

이렇게 임시관리인 체제하에서 위탁관리회사, 주차관리회사의 변경등에 대한 민감한 사항을 구분소유자 및 임차 사용장의 뜻과 달리 결정하는 임시관리인이 나타나는 부작용이 나타나기도 함을 인식하시고 임시관리인의 선임이 해결책이 아닌 자치관리를 위한 시작점임을 알고 계시면 도움이 될 것입니다.