평화로워 보이는 오피스텔과 아파트 ... 진실은?

평화로워보이는 오피스텔과 아파트 진실은?

겉으로보면 휘황찬란하고 멋들어진 아파트와 오피스텔, 상가, 지식산업센터

과연 그럴까요? 그리고 그 건물의 유지관리 및 그 많은 분양자, 임차인들의 각각의 이해관계를 누가 조율하고 있을까요?

평화로워 보이는 오피스텔과 아파트 진실은?

 

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오피스텔과 아파트 관리체계

우리는 흔히 오피스텔이나 아파트를 새로 구입 또는 임대하여 사용하려고 이사를 할때 관리사무소 혹은 입주지원센터나 업무지원센터등으로 명명된 해당 건물, 단지의 종합적 관리를 담당하고 있는 관리소 소장님과 이런 저런 협의를 하게 됩니다. 

따라서 대부분의 사람들이 "아~~ 이 단지의 왕은 관리소장님이시구나!" 라고 여기고 주차장 관리원 다음으로 융숭한 대접을 해야 하루하루 편하게 활용할수 있겠다는 생각을 갖는 착각을 하는 경우가 많습니다.

그러다가 가끔 영화나 드라마에서 아파트부녀회장 혹은 주민자치회장 이라는 인물이 (대부분 심약한 빌런으로 등장하곤 합니다.)주민들을 대상으로 이런저런 갑질을 하는 에피소드를 접하게 되지요.

그분들은 도대체 반상회에서 뽑히는 걸까요? 아니면 연장자순? 그리고 오피스텔엔 부녀회장이나 자치회장이 없을까요?

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법률상 관리주체에 대한 규정이해

법률상의 개념은 다중 소유 자산인 오피스텔, 상가 등의 하자보수, 유지관리를 위한 관리비의 산정과 그 집행에 대하여 각 개별 소유자(분양소유자; 법률상 용어로는 구분소유자)들의 자율적인 의사를 존중하여 집행한다는 것입니다. 그러나 워낙 많은 사람들이 분할하여 소유하고 있는 만큼 그 많은 사람들의 개별적 이해관계를 모두 반영하고 실행할수 없으므로 그 개별의사들을 모아 총합적 결론상태로 관리를 하기위한 기본적인 형태로서 '관리단'이라는 개념을 도입하게 된 것이죠. 

그리고 그 관리단의 운영을 개별 소유자들의 의사를 대리하여 관리, 감독, 실행하기 위해 관리단 '관리인'(대개는 관리회 회장이라고 칭하기도 합니다.)과 그 관리인의 활동을 보조하기위한 대의기구로서의 '관리위원회'(아파트 단지의 개별 동대표와 유사한 개념)이 있습니다.

 

이러한 조직체계는 개별 소유자의 권익을 보호하고 건물 관리활동에 있어 행정적, 재정적 효율성을 기하기 위한 것으로서 관리인과 관리위원등의 관리단 집행부의 임영은 지극히 민주적인 절차를 통하여 소유자들이 직접 선출하게 되어 있습니다.

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과거로부터의 관리행태

그러나 여태까지 상당부분의 진실은 과거 공동주택 관리법 또는 집합건물 소유와 관리에 관한 법률의 지식이 조금이라도 있는 사람들이.... 건물관리에 필요한 물품이나 주차장 관리등에 관한 이권 사업에 개입을 통해 자신들의 이익을 추구하던 일부 부동산 분양관련 사람들이 소리소문없이 자신들만의 리그를 결성하여 장악해 왔던것이 주지의 사실입니다.

 

요즈음의 개선 트렌드

요사이 들어서면서 특히나 인터넷이라는 오픈된 정보 교환의 창구가 개설되며 카페, 블로그, 유투브등 다양한 방식으로 그런 다중소유 시설의 집단적 관리 형태의 건실함이 건물의 유지와 가치 형성에 지대한 영향을 끼침을 점차 계몽하게 되었고 이에 따라 건전한 의식을 갖고 있는 몇몇 사람들이(아직은 극히 소수인것은 사실입니다만..) 민주적 절차에 의하여 법적으로 규정된 총회라는 의견 수렴의 장을 통하여 다중 소유 시설의 합법적 효율적인 관리를 위하여 자율적 선거절차를 통해 선발된 그 해당 건물 또는 단지의 소유자 연합 법적용어로 '관리단'의 대표자인 '관리인'이 그 해당건물의 대표자로서 역할을 한다고 한는 것이 맞는 표현이겠습니다.

그리고 관리소장은 그 대표자의 감독하에 일반사무 및 건물 유지관리를 위한 모든 행정업무를 수행하는 관련 전문 지식 교육을 이수하고 통과한 전문가입니다. 군대에 비유하면 대대장이 단지 대표자 즉 관리인 또는 자치회장이며 관리소장은 주임상사 정도라고 이야기 힐수 있겠습니다. 

 

그러나 아직까지는 과거 10년 20년 전부터 현재까지 유지되고 있는 집합건물(여기서 집합건물이라 함은 오피스텔, 상가, 지식산업센터및 소규모 아파트를 포함한 사업적 목적으로 운영된는 건물을 총칭함)들중 상당수는 그 태생이 아직 체계화된 건물 관리 관련 법력이 제정되기 전에 태어났음으로 인하여 현재의 집합건물 관련 법안을 적용받지 않은 관리단이 형성되어 주민들도 모르는체 운영되어 왔던 것이 사실이며 요즈음도 그러한 관행이 관습처럼 적용되는 신생건물도 많은 것이 사실입니다.

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아픈 경험

그러한 오래전에 완공되어 관리되어온 건물관리의 병폐를 목도하게 된 것이 하필이면 필자와 관련이 있는 서울의 어느한 오피스텔이었죠. 

27여년간 합법적 절차없이 군림한 자칭 회장의 주먹구구식 운영에 맞서 소유자들이 모임을 갖고 정상적인 총회를 통해 새로운 관리단 임원과 관리회장을 선출하는 전 과정을 몸소 경험하며 특히나 그러한 주먹구구식 불법적 관리인의 행태로인하여 거의 40%에 이르는 재산상 가치의 하락을 겪고나서 이와 관련한 심각성과 중요성을 여러분께 하나하나 소상이 공유해드리고자 이 블로그 포스팅을 시작 하게 된 것입니다.

 

참고자료 

법제처 : 국가법령정보센터

집합건물의소유및관리에관한법률

 

 

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다음화부터는 조금은 점문적인 영역으로 서서히 이야기 소재를 넓혀 가도록 하겠습니다. 때로는 따분하고 머리아픈 주제가 될수 있겠지만 나름대로 이해하기 쉽고 재미있게 구려 나가도록 하겠습니다. 

 

여러분 모두 새로운 것에 대한 관심 만큼 지금 소유하고 있는것 또는 함께하고 있는 것에 대한 가치를 다시한번 돌아보시고 애정을 갖고 관리하셔서 뜻하지 않은 손해를 보는 일이 없는 슬기로운 생활을 하시길 바랍니다.